Gayrimenkul yatırımı, bireylerin en önemli finansal kararlarından biridir. Konut, arsa veya iş yeri satın alırken yapılan tercihler, yalnızca bugünü değil geleceği de doğrudan etkiler. Bu nedenle, yatırım yapılacak mülkün seçiminde dikkat edilmesi gereken pek çok ayrıntı vardır.
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK GABİM), vatandaşların bilinçli kararlar alabilmesi için konut, arsa ve iş yeri alımlarına yönelik üç ayrı rehber hazırlamıştır. Bu rehberlerde, gayrimenkul alırken gözden kaçırılmaması gereken kritik noktalar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Konut alırken: Tapu kayıtlarının doğruluğu, iskan belgesi, yapı ruhsatı ve konutun bulunduğu bölgenin imar durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Ayrıca, binanın depreme dayanıklılığı ve sosyal çevre olanakları da değerlendirilmelidir.
Arsa alırken: En çok dikkat edilmesi gereken unsur imar planıdır. Arsanın imarlı olup olmadığı, üzerinde herhangi bir kısıtlama ya da şerh bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Ayrıca altyapı hizmetlerine yakınlık da önem taşır.
İş yeri alırken: Konumun ticari potansiyeli, müşteri trafiği ve ulaşım kolaylığı ön planda tutulmalıdır. Bunun yanında iş yerinin kullanım amacına uygun ruhsat ve izinlerinin mevcut olması gerekir.
MKK GABİM’in hazırladığı bu rehberler, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere yol gösterici niteliktedir. Doğru adımları takip ederek, hem güvenli hem de uzun vadede değer kazandıracak yatırımlar yapılabilir.
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlar için kapsamlı bir çalışma hazırlayarak konut, arsa ve iş yeri alımlarına yönelik üç ayrı rehber yayımladı. Bu rehberlerde, tapu işlemlerinden hukuki prosedürlere, teknik incelemelerden mali yükümlülüklere kadar alıcıların bilmesi gereken önemli noktalar detaylı şekilde sıralanıyor.
Özellikle tapu kaydı, mülkiyet türü, ipotek ve şerhler gibi hukuki konuların yanı sıra, yapıların teknik özellikleri, imar durumu, ruhsat ve izin belgeleri gibi unsurların da dikkatle araştırılması gerektiği vurgulanıyor.
Konut Alırken Bilinmesi Gerekenler
Fiyat Araştırması
Bir konut satın almadan önce, fiyatın piyasa koşullarına uygun olup olmadığı mutlaka araştırılmalı. Bunun için:
Emlak ilan sitelerindeki benzer özellikteki konutlarla karşılaştırma yapılabilir.
Bölgedeki emlak danışmanlarından bilgi alınabilir.
Daha güvenilir bir değerleme için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından rapor temin edilebilir.
Ek Masraflar
Konut alımında yalnızca satış bedeli değil, ek giderler de göz önünde bulundurulmalı.
Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında (toplam %4) tapu harcı öder.
Tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) da ödenmesi gereken diğer kalemlerdir.
Tapuda Konut Niteliği
Alınacak taşınmazın tapu senedinde “konut” veya “mesken” olarak kayıtlı olması gerekir. Eğer taşınmaz tapuda “depo”, “dükkan” ya da “ofis” olarak geçiyorsa, fiilen konut olarak kullanılsa bile hukuken konut statüsünde sayılmaz.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Kat irtifakı: İnşaat tamamlanmadan önce hak sahiplerinin belirlenmesini sağlar. Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanıp belediyeden iskân alındıktan sonra, her bağımsız bölüm için kesin mülkiyet hakkı verir. Bu ayrım mutlaka tapuda kontrol edilmelidir.
Şerhler ve Kısıtlamalar
Tapuda, taşınmaz üzerinde bazı sınırlamalar bulunabilir. Bunlar arasında:
Kamu haczi,
Kamulaştırma kararı,
Aile konutu şerhi,
Riskli yapı kaydı,
İntifa hakkı, yer alabilir. Ayrıca ipotek durumu sorgulanmalı, tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalıdır.
6. Yapısal ve Teknik Kontroller
Yapı ruhsatı ve kullanım izin belgesi (iskan) incelenmeli,
İmar durum belgesi kontrol edilmeli,
Yıkım kararı, ceza tutanağı gibi hukuki ihtilafların olup olmadığı araştırılmalı,
Net ve brüt metrekare farkları öğrenilmeli,
Kolon ve kiriş gibi taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli,
Aidat, ortak giderler, yönetim planı ve varsa kiracı bilgileri öğrenilmelidir.
Arsa Alırken Dikkat Edilecek Hususlar
Fiyat ve Masraflar
Arsa satın alırken fiyatın piyasa değeriyle uyumlu olması gerekir. Bunun için bölgedeki emsal arsalarla karşılaştırma yapılmalıdır.
Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öder.
Tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ayrıca ödenir.
Tapu Kontrolleri
Arsa tapusunda şu hususlar dikkatle incelenmelidir:
Yüz ölçümü,
Tescil tarihi ve tescil nedeni,
Şerh, beyan ve irtifak bilgileri,
Haciz veya kullanım hakkı,
Hisseli tapu olup olmadığı.
Şerhler ve Beyanlar
Arsalar üzerinde gelecekte alıcıyı zor durumda bırakabilecek kayıtlar olabilir:
Kamulaştırma ve satışa arz şerhleri, madde uygulamaları (şuyulandırma),
“Arkeolojik sit alanı” veya “imar düzenlemesine alınmıştır” beyanları,
Geçit hakkı, üst hakkı gibi irtifaklar.
İmar ve Gelişim Potansiyeli
Arsanın yatırım değerini belirleyen en önemli unsurlardan biri imar durumudur. Bunun için:
Güncel imar planı,
Parselin cephe ve derinliği,
Sit alanı durumu,
ÇED (Çevresel Etki Değerlendirme) raporu,
Bölgedeki yapılaşma oranı ve gelişim potansiyeli araştırılmalıdır.
Arazi Alırken Ekstra Kontroller
Çevre düzeni planında arsanın gelecekte hangi amaçla kullanılacağı (konut, sanayi, tarım vb.),
Yola cephe olup olmadığı,
Toplulaştırma veya kamulaştırma süreçleri,
Zemin yapısı, toprak kalitesi, altyapı imkânları,
Deprem ve doğal afet riskleri mutlaka incelenmelidir.
İş Yeri Alırken Öne Çıkan Noktalar
Fiyat Araştırması ve Masraflar
İş yeri alırken de fiyat araştırması şarttır. Benzer özelliklere sahip iş yerleriyle karşılaştırma yapılmalı. Ayrıca:
Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öder.
Tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödenir.
Tapuda Niteliği
Alınacak taşınmazın tapuda mutlaka “iş yeri” veya “dükkan” olarak kayıtlı olması gerekir. Aksi halde kullanımda sorunlar yaşanabilir.
Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı
İş yeri alımında da konutlarda olduğu gibi kat mülkiyeti ile kat irtifakı ayrımı önemlidir. Tapu kayıtları dikkatle incelenmelidir.
Şerhler ve Kısıtlamalar
Kamu haczi,
Kamulaştırma,
İntifa hakkı,
Riskli yapı kaydı gibi şerhler iş yeri alımını olumsuz etkileyebilir.
Hukuki ve Teknik Kontroller
İpotek durumu sorgulanmalı,
Yapı ruhsatı ve kullanım izni belgeleri kontrol edilmeli,
İmar durumu incelenmeli,
Yıkım kararı veya ceza tutanakları araştırılmalı,
Net-brüt alan farkı öğrenilmelidir.
Fiziki Durum ve Yönetim
Elektrik, su, doğalgaz gibi tesisatlar,
Ortak alanların durumu ve giderleri,
Yönetim planı, aidat düzeni,
Binanın taşıyıcı sistemlerinin sağlamlığı ve deprem dayanıklılığı,
Hasar kaydı sorgulanmalıdır.
MKK GABİM tarafından hazırlanan bu kapsamlı rehberler, gayrimenkul yatırımcıları için yol gösterici bir kaynak niteliği taşıyor. Tüm rehberlere www.mkkgabim.com.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
